İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kira bedelinin belirlenen tarihte ödenmemesi nedeniyle bir kira dönemi içerisinde kiracıya iki kez haklı ihtar yapıldığı durumda kanun kiraya verene tahliye davası açma imkanı tanımıştır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde açılması gerekmektedir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;

TBK 352/2 :“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

Bir kira dönemi içinde kiracının kira borcunu yerine getirmemesi sebebiyle kiraya veren tarafından iki kez ihtar edilmesi sonucu kiracının taşınmazdan tahliye edilmesini sağlayan bir tahliye sebebidir. Kira borcunun zamanında ödenmemesi nedeniyle kiraya verene tanınmış bir tahliye davası biçimidir.

Tavsiye Yazı: Tedbir Nafakası

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açılmadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılmadan önce dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Bunlar:

• Kira sözleşmesinde ödeme gününün belirlenip belirlenmediği kontrol edilmelidir. Her ayın belirli bir günü olarak yazılmış ödeme günlerinde süreci yönetmek daha kolay olmaktadır. Örneğin ödeme günü kira sözleşmesinde her ayın beşinde ödenecektir diye belirlenmişse her ayın altısından itibaren kiraya verenin kiracıya ihtar gönderme hakkı doğmuş olacaktır.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin hangi gün ödeneceği belirtilmemiş ancak aylık olarak ödeneceği belirtilmişse kiracının kira bedelini o ayın son gününe kadar ödeme hakkı vardır. Kiraya veren bu nedenle kiracıyı tahliye etmek isterse o ayın son gününe kadar beklemeli son günü de ödeme olmaz ise kiraya verenin ertesi gün ihtar gönderme hakkı doğmuş olacaktır.

• Kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğu kontrol edilmelidir. Çünkü iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yapılabilmesi için belirli süreli bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bir kira döneminden bahsedilemeyeceğinden bu nedenle tahliye yoluna başvurulamaz. Belirli süreli kira sözleşmesinden anlaşılması gereken ise kira sözleşmesinden kiralanan şeyin ne kadar süreyle kiraya verildiğinin yazılı olduğu sözleşmedir. Örneğin 1 yıllığına, 5 yıllığına, 10 yıllığına…

• Kira bedelinin yıllık olarak alınmamış olması gerekmektedir. Çünkü bir kira döneminde ödenmeyen iki kira bedeli şartı bu durumda mevcut olmayacaktır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye öncelikle kiracının kira bedelini zamanında ödememesi ya da eksik ödemesi durumunda gündeme gelir. Kiracı, kira dönemi içerisinde iki kez bu şekilde temerrüde düştüğü durumda kiraya veren tarafından kiracıya ihtar çekilir. Bu ihtar noter veya icra müdürlüğü kanalı ile yapılmalıdır. Mail, WhatsApp, iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilen ihtarların bir geçerliliği bulunmamaktadır. Kiraya verenin göndereceği bu ihtarın da belli şartları taşıması gerekmektedir. Bu şartlar;

• İhtarın yazılı olarak yapılması,
• Kiracının ödemediği borç miktarının belirtilmesi,
• Ödenmeyen kira borcunun hangi aya ilişkin olduğunun belirtilmesi,
• Kira borcunun ödeneceği banka hesap bilgilerinin belirtilmesi,
• Kiracıya ödeme için en az 30 günlük süre verilmesi,
• Verilen sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye yoluna başvurulacağı mutlaka belirtilmelidir.

İhtar Kiracıya Ulaştıktan Sonra Kira Borcunun Ödenmesi Haklı İhtar Sebebinin Oluşmasını Engeller Mi?

İhtarın kiracıya ulaşmasından sonra yapılan kira borcu ödemeleri iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez. Burada önemli olan husus kiracı tarafından yapılan ödemenin zamansal açıdan ihtar ulaşmadan önce yapılıp yapılmadığının tespitidir. Eğer kiracı ödemeyi ihtar ulaşmadan önce yaparsa haklı ihtar durumu oluşmayacaktır. Yapılan ihtar haklı sayılmayacağı için bu nedene dayalı olarak da tahliye davası açılamayacaktır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Açma Süresi

İki haklı ihtarın yapıldığı kira döneminin bitiminden itibaren 1 Aylık hak düşürücü süre içerisinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür. Bu süre geçtikten sonra aynı sebebe dayanarak tahliye davası açılamayacaktır.  Ancak bu durumun tek bir istisnası vardır. Eğer kiraya veren en geç dava açma süresi olan 1 aylık sürede dava açma hakkını saklı tutuğunu yazılı olarak kiracıya bildirmişse dava açma süresi bir kira dönemi uzamış sayılır.

Dava açma süresini somutlaştırmak amacıyla örnek vermek gerekirse; 1 Ocak 2023 tarihinde başlayıp 1 Ocak 2024 tarihinde sona eren bir kira sözleşmesi olsun. Kiracı 01.03.2023 tarihinde ve 01.05.2023 tarihinde kira bedelini yapmamış kiraya veren de ayrı ayrı ihtarnameyi göndermişse 01.01.2024 tarihinden 01.02.2024 tarihine kadar dava açılması gerekmektedir.

Ancak tüm bu şartlar yerine geldiğinde dahi doğrudan dava açılamamaktadır. 7445 Sayılı Arabuluculuk Kanunu ile gelen düzenleme ile 01.09.2023 tarihi itibariyle açılacak kira uyuşmazlıkları davalarından önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi gerekmektedir. Bu zorunluluğu uyulmaması durumunda davanın usulden reddi gündeme gelecektir.

Tahliye Talepli İcra Takibi İhtar Olarak Kabul Edilir Mi?

Kiraya veren tarafından kira alacağına kavuşmak için ihtar çekebileceği gibi icra takibi de başlatabilir.  Yargıtay kararlarında kabul edildiği üzere icra takibi yoluyla gönderilen ödeme emri haklı ihtar olarak değerlendirilir. Uygulamada hem kira alacağını hem de tahliyeyi talep etme imkanı veren Örnek-13 tahliye talepli ödeme emirleri yazılı ve haklı ihtar olarak açılacak tahliye davasında haklı ihtar olarak kabul edilir. Daha detaylı bilgi için avukata sorabilirsiniz.