Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespit ve Uyarlama Davası

Kira tespit ve uyarlama davaları günümüzde kira bedellerinin oldukça farklılık göstermesi nedeniyle çok sayıda açılmaktadır. Kiracı ve kiralayan arasında kira bedelinin belirlenmesi noktasında çıkan uyuşmazlık neticesinde hukuki sürece başvurmak tarafların en doğal hakkıdır. Artık zorunlu arabuluculuk sürecinden sonra anlaşamama halinde kira davaları bakımından mahkemeye başvurup dava açılabilmektedir.

Kira Tespit Davası Nedir ?

Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesinden kanuni dayanağını alan kira tespit davasını anlamak için öncelikle kanun metnini incelemek gerekir;

“MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir….”

Kira bedelinin tespiti amacıyla açılan bu dava 5 yıllık kira döneminin sonunda yeni kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi talebini içermektedir. Davada kiralayan kira bedelinin rayiç bedele göre düşük kalması nedeniyle artış istemektedir. Kira tespit davasında mahkeme adil bir süreç yürütüp hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlemelidir. Günümüzde kiracının tahliyesi uzun ve zor bir süreç olduğundan dolayı kanun koyucu enflasyon ve diğer koşullara karşı kiralayanın hak kaybı yaşamaması için kiralayana kira tespit davası açma hakkı tanımıştır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır ?

Kira tespit davasını açma süresi için kanuna göre TBK m. 345’de kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği belirtilmiştir. Ancak açılacak davanın yeni kira döneminin başlamasından en fazla 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da bu süre içinde kira bedelinin artırılacağının kiracıya yazılı şekilde bildirilmesi halinde yeni kira döneminin sonuna kadar açılsa dahi mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin söz konusu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı düzenlenmiştir. Ayrıca kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada Mahkemece belirlenecek kira bedelinin de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı hükme bağlanmıştır.

Yani kira tespit davası her zaman açılabilir.  Kira sözleşmesi üzerinden 5 yıl dolmadan açılan kira tespit davasında mahkemenin belirleyeceği yeni kira miktarı yasal kira artış oranını yahut TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) artış oranını aşamaz.

Mahkeme ancak kira sözleşmesinde 5 yıllık süre dolduktan sonra rayiç kiraları dikkate alarak kira bedelini TÜFE oranından yüksek şekilde belirleyebilir. Yani mahkemenin 5 yıldan sonra açılan davalarda TÜFE oranına bağlı olarak arttırma zorunluluğu yoktur.

Biz kira sözleşmesinin imzalanmasından 5 yıl süre geçmesinden kira tespit davası açılmasını tavsiye etmekteyiz. Uyuşmazlığın durumuna göre farklı değerlendirme yapmak da gerekebilir.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Kira tespit davası açısından dava öncesi arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabulucuya başvurmak dava şartıdır eğer başvurulmadan dava açılırsa mahkeme usulden reddecektir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde dava açılabilir. Zorunlu bir başvuru olması halinde başvururken masraf ve ücret istenmez. Anlaşma olması halinde arabulucu ücret talep edebilecektir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

• Taraflar arasında yazılı veya sözlü hukuken geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
• Davanın açılmasında açan taraf bakımından hukuki yarar şartı sağlanmış olmalıdır.
• Yeni kira döneminde de artışın sağlanması isteniyorsa kira dönemi başlangıcından 30 gün önce açılmalıdır.
• Kira döneminin başlangıcından 30 gün önce dava açılmasının mümkün olmadığı durumlarda yeni kira döneminde dava ile belirlenen kira miktarı uygulanmak isteniyorsa kiracıya 30 gün öncesinde ihtarname gönderilmelidir.

Geriye Dönük Şekilde Kira Tespit Davası Açılabilir Mi ?

Geriye dönük şekilde kira tespit davası açılamaz. Artış açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olmaktadır. Bunda da daha önce saydığımız şartların bulunması gerekmektedir aksi halde karar mahkemenin karar verdiği tarihten itibaren artış gerçekleşebilir. Hak kaybı yaşamamak adına davanın kira hukuku avukatı tarafından açılması önemlidir.

Kira Tespit Davasında Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir ?

Davada yeni kira davası belirlenmesi sırasında hakim bilirkişi incelemesi, emsal kira sözleşmelerinin sunulması sonucunda hakkaniyete uygun bir karar vermelidir. Kiralanan taşınmazın durumu, kiracının ne kadar süredir taşınmazı kullandığı, rayiç kira bedelleri, TÜFE oranı mahkeme tarafından kira bedelinin belirlenmesi bakımından rol oynayan etkenlerdir.

Kira Tespit Davasında Kira Bedelinde Islah Yapılabilir Mi ?

Kira tespit davası açılırken, talep konusu kira bedeli açılış sırasında tam ve net olarak belirtilmelidir. Dava açıldıktan sonra ıslah veya bedel arttırım ile kira bedelinin değiştirilmesi mümkün değildir. Güncel Yargıtay uygulaması bu şekildedir.

Kira Tespit Kararı Ne Zaman İcraya Konu Olabilir ?

Bu dava adından da anlaşılacağı üzere tespit niteliği olan bir davadır. Eda hükmü içermemektedir. Bu nedenle kira tespit kararının icraya konu olması için öncelikle kararın kesinleşmesi gerekir. Karar kesinleştikten sonra tespit hükmü olması nedeniyle kiracıya karşı ilamsız icra başlatılabilir. Eda hükmü içermemesi nedeniyle ilamlı icraya konu olamazlar.

Kira Tespit ile Uyarlama Davasının Farkları Nelerdir ?

Uyarlama TBK m. 138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kira bedelinin tespiti davasının aksine, bu konuyu kira sözleşmeleri açısından özel olarak düzenleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Genel hükümler üzerinden böyle bir dava çeşidi ortaya çıkmıştır.

Sözleşmenin akdedilmesi aşamasında mevcut olan edimler arası denge, sonradan meydana gelen birtakım öngörülemez ve taraflardan kaynaklanmayan olağanüstü değişiklikler dolayısıyla taraflardan biri aleyhine ağır ölçüde bozulmuş olabilir ve bu durum değişikliğine, etkilenen tarafın katlanmasını beklemek dürüstlük kuralı ve hakkaniyete aykırı hale gelebilir. Bu halde şartlar gerçekleşmiş ise, sözleşmenin uyarlanmasına başvurulabilecektir. Kira hukuku açısından da olağan koşullarda yapılmış bir kira sözleşmesinin de sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar dolayısıyla yeni koşullara uyarlanması gerekebilecektir. Bu şekilde olağanüstü koşullarla karşılaşan ve ifada zorluğa düşen taraf mahkemeden kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilecektir.

Kira bedelinin uyarlanması davasında hakim yeni kira bedelini belirlerken herhangi bir sınıra bağlı değildir. Yani durumun koşullarına göre sözleşmedeki bedel arttırılıp azaltılabilir. Öngörülemeyen sebeplerle değişen şartlar nedeniyle ifa dengesinin önemli ölçüde bozulması şartı aranır. Kira uyarlama davasında, kira tespit davasında kira miktarının tespiti açısından uygulanan 5 yıllık süre şartı yoktur. Hakim koşullara göre kira bedelini belirler. Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde açılabilirken, kira uyarlama davası taşınır ve taşınmaz tüm kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.