Kira uyuşmazlıklarında 01.09.2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Genel olarak kira ilişkisi nedeniyle yargılaması sulh hukuk mahkemesinde görülen davaların arabulucuya başvurmanın zorunlu olduğunu görmekteyiz.
Kira sözleşmesinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu değildir. Buna göre kira ilişkilerinde kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk usulüne tabi değildir.
Kiralanın ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışındaki tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklar, kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin uyuşmazlıklar ve kiracı ile kiralayan arasındaki diğer tazminat ve alacak taleplerine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Kira uyuşmazlıklarına ek olarak; komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlıklar, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklı uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Bu yazımızda kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreçleriyle ilgili bilgi vereceğiz.
İçindekiler
Kira Sözleşmesi ve Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklar
Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın kullanımını sağlayan bir sözleşmedir. Kullanım hakkı bir mal için olabileceği gibi bir hakkın kullanımının devri şeklinde de olabilir. Kira sözleşmesine ilişkin hükümler Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi sözlü veya yazılı olarak yapılabilir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar çoğunlukla; tahliye davası, kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, kira sözleşmesinin feshi, kira borcunun ödenmemesi gibi uyuşmazlık konuları olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kira Tespit ve Tahliye Davası
Kira tespit davaları, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde başlangıçta belirlenen kira bedelinin arttırılması veya azaltılması amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu davalara “Kira Bedelinin Tespiti Davası” denilmektedir. Kira Tespit Davası kanuni dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinden almaktadır. Davacı, beş yıldan uzun süren mevcut kira ilişkisinde bu davayı açmak için hukuki yararının olduğu takdirde davayı açabilir. Mahkeme tarafından yeni kira yılı için bir kira bedeli belirlenir. Bu kira bedeli belirlenirken TÜFE’ye bağlı kalınmaksızın benzer kiralananların o tarihteki güncel kira bedelleri esas alınır.
Tahliye davası, kira ilişkisi nedeniyle açılan davaların başında gelmektedir. Ülkemizde son yıllarda kira tahliye davaları oldukça artış göstermiştir. Tahliye davası kira ilişkisi nedeniyle kiracı tarafından kullanılan taşınmazın boşaltılması için açılan davadır. Tahliye davası hem borçlar kanunu hem de icra iflas kanunu hükümlerine dayanarak açılabilir. Tahliye davası hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
Kira tespit ve tahliye davası açmak için arabulucuya başvurmak 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu hale getirilmiştir. Kiralanın ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışındaki tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklar, kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin uyuşmazlıklar ve kiracı ile kiralayan arasındaki diğer tazminat ve alacak taleplerine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Arabuluculuk, tarafların yaşadığı uyuşmazlığın çözümü için iki tarafın da gönüllü olduğu bir anlaşma sağlama amacı güden ve bir üçüncü tarafın (arabulucu) müdahil olduğu bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemini ifade etmektedir. Arabuluculuk müessesesi ile mahkemede dava açma yoluna gitmeksizin ihtilaflar hızlı ve ekonomik şekilde hukuki çözüme kavuşturulmaktadır.
Arabuluculuk başvurusu adliyelerde “Arabuluculuk Bürosu” aracılığıyla yapılmaktadır. Başvuru için verilen form doldurulduktan sonra tarafların arasındaki uyuşmazlığı çözmek için bir arabulucu atanır. Tarafların başvurusu üzerine atanan arabulucu tarafsızlık ve eşitlik ilkesine uymak zorundadır. Arabulucu düzenlediği toplantılarla tarafların arasındaki hukuki uyuşmazlığı çözüme kavuşturmayı amaçlar. Taraflar arabuluculuk görüşmesi sonucunda anlaşmak zorunda değillerdir. Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içerisinde tamamlanmak zorundadır. Arabulucu gerekli görürse süreci 1 hafta daha uzatabilir. Dolayısıyla arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürebilir. Bu nedenle arabuluculuk mahkemelere nazaran daha hızlı bir yoldur.
Tarafların arabuluculuk görüşmeleri sonrasında anlaşamaması halinde dava açılabilmektedir. Arabuluculuk sürecinde anlaşıldığı takdirde bu anlaşma belgesi bir mahkeme kararı niteliğinde olup bu konu hakkında tekrar dava açılamayacaktır.
Zorunlu arabuluculuğa tabi bir dava çeşidi olan kira davalarında arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması halinde dava usulden reddedilecektir.
Kira Tespit ve Tahliye Davalarında İhtiyari Arabuluculuk
İhtiyari Arabuluculuk, tarafların bir arabulucuya gitme zorunluluğu olmadığı halde uyuşmazlığın çözümü için dava açmadan önce veya dava sırasında arabulucuya başvurmayı tercih etmesidir. Taraflar üzerinde tasarruf edebilecekleri her türlü özel hukuk uyuşmazlığıyla ilgili ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilir.
Taraflar anlaşarak beraber arabulucuya başvurabileceği gibi yalnızca biri de aralarındaki hukuki uyuşmazlığın çözümü için arabulucu atanmasını isteyebilir. Kira tespit ve tahliye davalarında ihtiyari arabuluculuk sıklıkla rastlanan bir durumdur. İhtiyari arabuluculuk sonucunda düzenlenen anlaşma tutanağı ile taraflar kendilerini güvence altına almış olurlar.
Kira Arabuluculuğu İçin Başvuru Nasıl Yapılır?
Arabuluculuğa başvuracak taraf, uyuşmazlık konusu için dava açacağı yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyede bulunan arabuluculuk bürosuna başvurusunu yapabilir. Bu başvuru şahsen yapılabileceği gibi avukat tarafından müvekkili adına da yapılabilmektedir. Avukatlar bu süreçleri defalarca yaşadığı için arabuluculuk sürecinde avukat tutmak oldukça faydalı olacaktır.
Kira Arabuluculuk Ücreti
Arabuluculuk ücreti, faaliyetin sona erdiği tarihte yürürlükte bulunan “Arabulucu Asgari Ücret Tarifesi ”ne göre belirlenir Aksi kararlaştırılmamışsa arabulucunun ücreti taraflarca eşit bir şekilde ödenir. Ancak taraflardan birisinin arabuluculuk ücretinin tamamını ödeyeceği de serbestçe kararlaştırılabilir.
Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma olması halinde arabulucunun ücreti taraflarca birlikte ödenir.
Tarafların anlaşamaması halinde her iki tarafın ödemesi gereken iki saatlik arabuluculuk ücreti devlet tarafından karşılanır. Görüşmelerin iki saatten fazla sürmesi halinde iki saati aşan kısımların taraflarca ödenmesi gerekir. Bu dosya hakkında bilgi almak için “Bursa Avukat” olarak iletişime geçebilirsiniz.
