Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları

Tahliye davası, kiraya verenin kiracısını evden çıkarmak için kanunda yer alan nedenlerden birine dayanarak açtığı dava çeşitlerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu’na göre; kira sözleşmeleri adi kira, konut ve çatılı işyeri, ürün kirasını kapsamaktadır. Biz bu yazımızdaki konumuz gereğince Konut ve Çatılı İşyeri kirasına ilişkin hükümlerden bahsedeceğiz.

Tahliye Davası Açma Nedenleri

Günümüzde tahliyeye ve kiralamalara ilişkin davaların en çok uyuşmazlık yaşanan dava türlerinden biri olduğunu ifade edebiliriz. Kiracınızı tahliye etmeyi düşünüyorsanız kanunda yer alan sebeplerle doğru usullerle dava açılması gerekmektedir. Aksi takdirde yaşayacağınız hak kaybı ve maddi kayıp düşündüğünüzden fazla olabilir. Bursa Kira Hukuku Avukatlarından yardım almanız tahliye işleminin doğru yapılması için önemlidir. Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmelerinde tahliye davaları ve bunlara ilişkin şartlar Türk Borçlar Kanununda sayılmıştır. Aşağıda sıralayacağımız nedenlere göre kiracı aleyhine tahliye gerçekleştirilebilecektir.

Kira İlişkisinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sonlandırılması TBK. m. 347-349 maddelerinde düzenlenmiştir.

MADDE 347– Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira ilişkisini tek taraflı olarak sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiralayan yalnızca 10 yıllık uzama süresi sonunda 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sebep göstermeksizin kira ilişkisini sonlandırabilir. Kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden 1 yıl geçtikten sonra herhangi bir bildirimde bulunmazsa kira sözleşmesi kanunen 1 yıl uzamış sayılacaktır.

TBK’nın 347/2 hükmü gereği belirsiz süreli kira sözleşmelerini kiracı her zaman, kiraya veren ise sözleşmenin kurulmasından itibaren on yıl geçmesiyle sona erdirebilir. Kanundaki genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılmalıdır.

Kira ilişkisinde tarafların birbirlerine yapacakları bildirim yazılı olmalıdır. Buna mutlaka dikkat edilmelidir. Bir ihtarname gönderilecekse bir kira avukatından yardım almanız süreci hızlandırmak için etkili olacaktır.

Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda, sözleşmenin feshi için özel bir hüküm bulunmaktadır.

TBK m. 349– Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Yani taşınmaz, “aile konutu” olarak kiralanmışsa sözleşmeyi sona erdirme hakkı sınırlandırılmıştır. Kiracı eşinin rızası olmadan sözleşmeyi feshedilemez.

Kira İlişkisinin Dava Yoluyla Sona Ermesi (Kiralananın Dava Yoluyla Tahliyesi)

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, dava yoluyla sona erme koşulları Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ila 356. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu nedenlere tahliye davası nedenleri de denilmektedir.

Kiralananın Gereksinim, Yeniden İmar ve İnşa Durumunda Tahliyesi;

MADDE 350- Kiraya Veren, Kira Sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiralananın Yeni Malikinin Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliyesi

Taşınmazı yeni satın alan malik açısından kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunun 351. Maddesinde belirtilmiştir. Edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtar ya da başka bir yazılı bildirim ile kiracıya yapılması gerekmektedir. Bu bildirimden itibaren 6 ay geçmesiyle beraber dava açılabilecektir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, istediği takdirde gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

İhtiyaç (gereksinim) nedeniyle açılacak tahliye davasında, kiraya verenin, bu ihtiyacının gerçek, zorunlu ve samimi olduğunu ve ayrıca geçici olmadığını ispatlaması gerekecektir. Buna ek olarak, Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere ihtiyacın dava ikamesi sırasında bulunması ve dava sonuna kadar da devam etmesi aranmaktadır.

İhtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olup olmadığını değerlendirecek olan mahkemedir. Hakim kiraya verenin iddialarını dosya kapsamında değerlendirerek bir karara varmaktadır. Ancak, kiraya verenin, sadece kira parasını artırmak amacıyla hareket ederek tahliye talep etmesi durumunda kiracı tarafından gereksinimin oluşmadığının ispatlanması gerekmektedir.

MADDE 351– Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi kiracının yazılı olarak kiraladığı gayrimenkulü belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin düzenlenmektedir. Taahhütnamede yazan tarihte kiracının evi boşaltması gerekmektedir. Aksi halde ev sahibi 1 ay içerisinde kiracının evden çıkması için tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra veya dava yoluna başvurabilir. Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça taahhüde dayalı tahliyeden bahsetmektedir.

MADDE 352– Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

-Taahhüt kira ilişkisi varken verilmelidir. Yargıtay ve diğer mahkemeler tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra bir tarihte düzenlenmesi gerektiği hakkında ortak görüştedirler.

–Tahliye Taahhüdü yazılı şekilde verilmelidir. Tarafların kendi arasında yazılı olarak düzenlemesi yeterli olup noterde düzenlenmesi şart değildir. Noterde düzenlenmesi ancak imzanın ispatı açısından kolaylık sağlamaktadır. Tarafların noterde tahliye taahhüdü imzalaması durumunda kiracı imzaya itiraz edemez.

-Tahliye taahhüdü boş şekilde alınsa bile geçerlidir. İrade fesadı halleri hariç olmak üzere (TBK 27) kiracının boş şekilde taahhüt vermesi halinde, kiracının tahliye iradesine uygun olduğu Yargıtay tarafından kabul edilmiştir.

–Birden fazla kiracı varsa tüm kiracılar tahliye taahhüdünü imzalamalıdır.

–Tahliye Taahhüdü şarta bağlı olmamalıdır.

–Tahliye Taahhüdünde düzenleme tarihi ile tahliye tarihi farklı olmalıdır.

–Bir aylık dava açma süresi kaçırılmamalıdır.

Tahliye Taahhüdüne İlişkin Davalara Hangi Mahkemeler Bakar

Kiracı kendisine icra takibi yapılması halinde tahliye taahhüdündeki imza veya düzenlenme tarihine itiraz ederse tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Tahliye Taahhüdünde kiracı tarafından imzaya itiraz edilmemişse dava İcra Hukuk Mahkemesinde açılır.

Önemli Bir Not: Kiracı tarafından tahliye taahhütnamesi imzalandıktan sonra aynı taşınmaza ilişkin kiralayanla yeni bir sözleşme yapılması halinde önceki kira sözleşmesine bağlı tahliye taahhütnamesi hükümsüz kalır. Yani kiraladığınız taşınmaz için yeni bir kira sözleşmesi düzenlemişseniz eski tahliye taahhüdüne dayanarak işlem yapmak mümkün değildir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürede Gerçekleşir?

Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliye edilmesi ortalama 8-10 ay içerisinde gerçekleşmektedir. Burada süreyi etkileyen birçok faktör bulunmaktadır. Kiracı tahliye taahhütnamesi nedeniyle başlatılan (örnek 14) icra takibine itiraz etmediği takdirde kiracıya icra yoluyla 15 gün içerisinde taşınmazı teslim ve tahliye etmesine ilişkin tebligat gönderilir. Sonrasında ise taşınmaz icra yolu ile tahliye edilmektedir. Kiracı kendisine gönderilen ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz edebilir. Bu sefer açılacak davalarda itiraz nedenleri ve yapılacak işlemler nedeniyle dava süreci uzayabilir. Tüm bu süreçlerin doğru ve hızlı ilerlemesi için bursa kira avukatı ile çalışmanızı önermekteyiz.

Tahliye Taahhütnamesinde Avukatın Önemi

Tahliye taahhütnamesi hazırlama veya tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracı çıkarma sürecini başlamadan önce bir kira hukuku avukatından hukuki danışmanlık hizmeti almak, hatasız ve daha hızlı bir sürecin sağlanmasına yardımcı olacaktır. Uzman bir kira avukatı, daha önce benzer süreçleri tecrübe ettiği için, olası sorunların önlenmesi için gerekli adımları atacak ve mevcut hukuki sorunlara yönelik en etkili çözüm yolunu izleyecektir.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

                                                                                                             TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

KİRACI                     :  AD SOYAD – TC

KİRAYA VEREN         : AD SOYAD – TC

TAHLİYE EDİLECEK

TAŞINMAZIN ADRESİ  :

TAAHHÜT TARİHİ    :

TAHLİYE TARİHİ       :

Kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350,351 ve 352. maddeleri gereğince, yukarıda belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye ve teslim edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı ihtar ve gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. … / …. / ….

                                                                                                                                                                                          Kiracı (Taahhüt Eden)

                                                                                                                                                                                                         İmza

Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtara Sebep Olması

Konut ve Çatılı İşyerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiracı bir kira yılı içerisinde ödemediği kiralar nedeniyle kendisine yazılı iki haklı ihtar gönderilmesi halinde kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu nedene dayalı olarak kiracıya ihtar gönderilmesi ile kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez. Kiralayana kira ilişkisini sonlandırma hakkı vermektedir. Kiralayan dava açarak bu hakkını kullanabilecektir.

Yargıtay, iki haklı ihtara dayalı davalarda kiracıya otuz günlük süre verilmesini aramakta ve kiracı bu süre içinde borcunu öderse yapılan ödemenin ihtarları hükümsüz kılmayacağı görüşünü benimsemiştir.

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı Yerde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Olduğunun Öğrenilmesi

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi ile Kiracının Tahliyesi (Örnek 13 ile Tahliye)

İcra yoluyla tahliye süreci İcra İflas Kanunu’nun 272. Ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. İcra dairesince gönderilen tahliye emrinde kiracıya ödeme yapması için 30 gün süre verilir. İhtarda verilen süre içerisinde ödeme olmaması halinde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Böylece ödeme verilen sürede yapılmazsa ve kiracı 7 gün içerisinde itiraz etmezse tahliye gerçekleştirilebilecektir.  Tahliye talepli yapılan icra takibinde borçlu kiracı ödeme emrindeki kira bedellerini 30 günlük süre içerisinde ödediği takdirde tahliyesine karar verilmez.

TBK.’ nın 315. maddesinde kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıyla ilgili düzenlemeler bulunmaktadır. Bu hükme göre kiralayan, kiralananın teslim edilmesinden sonra muaccel olan kira bedelini ödemezse, kiraya veren kiralayana yazılı olmak suretiyle kiracıya süre vererek bu sürede içerisinde de borcunu ödemediği takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Kiracıya verilen süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gündür. Kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı günden itibaren süre başlar. Hüküm emredicidir. Kiracıya süre verilmeden, kira bedelini ödememesi nedeniyle sözleşme feshedilemez. Kira sözleşmesi feshedilmeden önce kiracıya süre verilmesi şarttır.

İcra Hukuk Mahkemesince açılacak tahliye davası ile kiracı taşınmazdan tahliye edilebilecektir. Kiracı tarafından itiraz edilmesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde de dava açılabilecek haller ortaya çıkmaktadır. Bu tür teknik konularda bursa kiracı avukatından bilgi almadan hareket etmemenizi tavsiye etmekteyiz. Aksi durumda mahkeme masrafları ve kaybedeceğiniz süre oldukça fazla boyutta olabilir.

Kiralayan için yeniden kiralama yasağı

MADDE 355– Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Ev sahibi eğer kiracıyı gerekisinim ya da yeniden inşa nedeniyle tahliye etmişse ve bu hükme aykırı davranıp eve başka bir kiracı yerleştirmişse son kira dönemindeki 1 yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla kira ödemek zorunda bırakılabilir. Tahliyenin mahkeme kararı kararı ile gerçekleşmesi gerekir. Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşmiş kararlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartına vurgu yapılmıştır. Kanun gerekçesinde de tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliği yer almıştır.

Yani kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve hatta ihtarname göndermiş olması dahi, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamıştır, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir.

Kiracının Ölmesi Durumunda Kira Sözleşmesi

Kiracının ölmesi halinde kanundan anlaşılacağı üzere kiracı taraf korunmaktadır. Ölüm ile yakınları veya ortakları ( işyeri için) kendiliğinden sözleşmenin tarafı haline gelirler.

MADDE 356– Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.”

Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Aykırı Olarak Kullanması Nedeniyle Fesih

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesi gereğince kiralanan şeyin, kiralama sözleşmesinde belirtildiği gibi özenli kullanılması ve kiracının komşularına saygı gösterme mecburiyeti bulunmaktadır. Kira sözleşmesinde taşınmazın kullanımına dair belirtilen hususlara riayet edilmediğinde, kiraya veren taraf kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Bu nedenle kira sözleşmesinin düzenlenmesi çok önemlidir. Bir kira hukuku avukatı yada sözleşme hukuku avukatından yardım almanız ilerleyen yıllarda bir anlaşmazlık olması durumunda sizin yararınıza olacaktır. Satılan matbu sözleşmelerde çoğu gerekli hüküm yer almamaktadır.

Kira sözleşmesinin ihlal edilmesi halinde kiracıya ihtarname gönderilir. İhlalin düzeltilmesi aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir. Kiracıya otuz gün süre verilir. Kiracının bu durumu düzeltmemesi halinde tahliye davası açılabilir.

MADDE 316– Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

 Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Ev Sahibi Kiraların Ödendiği Banka Hesabını Kapattığında Ne Yapılmalıdır?

Kiraya verenin, kira bedelinin ödendiği banka hesabını kapatması halinde, eğer başka hesabı da bilinmiyorsa kiracı olarak tahliyeden kurtulmak için başvurulacak iki yol bulunmaktadır; Bunlardan ilki kira parasını PTT’den ev sahibinin konutuna ödemeli olarak göndermek diğeri ise tevdi yeri (ödeme yeri olarak bir banka hesabı belirlenmesi) talepli olarak sulh hukuk mahkemesine başvuru yapmaktır.

Bu işlemlerin sıralaması şu şekildedir. Kiracı, ev sahibine öncelikle kirayı PTT yoluyla konutta ödemeli olarak göndermeli ve bu ödeme kabul edilmez ise ödeme yeri belirlenmesini talep etmelidir. Böylece ev sahibinin hesabını kapatması nedeniyle tahliye edilmeniz engellenmiş olacaktır. Kira borcunuzu ödemediğiniz takdirde yazımızda belirttiğimiz şekilde ev sahibinin haklı nedenle kiracısını tahliye etme sebebi doğabilir.

Sonuç

Kiracının tahliyesi ve kira sözleşmesinin feshi davaları nispi nitelikli davalar olduğundan 1 yıllık kira bedeli üzerinden harç ve  masraf hesap edilmektedir. Avukatlık Ücreti de davanın niteliğine göre değişmektedir. Kira ilişkinizde kendinizi güvenceye almak için sözleşme düzenleme sürecinden en sonuna kadar bir kira avukatı ile çalışmanız sizin hak kaybına uğramanızı engeller. Tahliye taahhüdünü nasıl düzenlendiğiniz çok önemlidir. Tüm bu konulara ilişkin bilgileri yazımızın içeriğinde bulabilirsiniz. Hukuki sorunlarınıza ilişkin her türlü soruyu bize iletebilirsiniz. Bu dosya hakkında bilgi almak için “Bursa Ceza Avukatı” olarak iletişime geçebilirsiniz.