Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya el birliği şeklinde mülkiyeti olan mallar için bu durumun sona erdirilerek herkesin kendi payını veya payı oranında belirlenen bedeli almasını sağlayan dava çeşididir. Bu dava paydaşların anlaşamaması halinde açılırDavaya konu olan ortak mülkiyete sahip mallar taşınır veya taşınmaz olabilir. Mahkeme ortaklığın giderilmesi davası ile ortakların ferdi şekilde mülkiyet sahibi olmasını sağlar. Eğer ortada bölünebilecek bir mal varsa mahkeme ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim yoluyla pay sahiplerine bölüştürür. Eğer dava konusu mal bölünmeye uygun değilse mahkeme tarafından satışa çıkarılarak satış bedeli taraflara bölüştürülür.
Ülkemizde çoğunlukla mirastan kalan mallar için izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılmaktadır.
İçindekiler
- 1 İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasını Kim Açabilir?
- 2 İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Ne Tür Kararlar Verilir?
- 3 Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk
- 3.1 Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
- 3.2 Ortaklığın Giderilmesi Hangi Durumlarda İstenemez?
- 3.3 İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Malın Değer Tespiti Nasıl Yapılır?
- 3.4 İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?
- 3.5 İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Bekletici Mesele
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasını Kim Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davasını dava konusu taşınır veya taşınmaz malda pay sahibi olan herkes açabilir. Dava harç ve masraflar başlangıçta davacı tarafından ödenir. Dava bittiğinde masraflar mahkeme kararıyla taraflara payları oranında bölüştürülür. Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşlar taraf sıfatıyla yer alırlar. Davacı ve davalılar mahkeme karşısında eşit haklara sahiptirler. Bu nedenle davayı takip etmeleri önerilir. Dava açıldıktan sonra mahkeme paydaşlardan birinin vefat etmesi halinde mirasçılarını dosyaya dahil eder ve yargılamayı bu şekilde sürdürür.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Ne Tür Kararlar Verilir?
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme paydaşların, paylaşılacak malın durumunu inceledikten sonra dosyanın esasına göre farklı kararlar verebilir. Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin verebileceği kararlar şu şekildedir.
Rızai Taksim: Paydaşlar kendi aralarında anlaşarak bir paylaşma sözleşmesi ile ortaklık konusu malı aralarında paylaşabilirler. Ancak bunun için tüm paydaşların oybirliği ile karar alması gerekir. Biri dahi paylaşmak istemez veya paylaşmak isteyip de paylaşma şartlarını uygun görmezse bu durumda dava yoluyla paylaşma sağlanır. Aynen paylaşma durumunda özellikle taşınmazlar için yapılacak paylaşma sözleşmesinin geçerli olabilmesi TMK md.705 gereği resmi yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Paylaşma sözleşmesi bu şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz ve paydaşlar kendi adlarına özgüledikleri taşınmazın parçasının tescilini gerçekleştirmezler. Hakim ortaklığın giderilmesinde oybirliği ile alınmış bir karar varsa bunun aksi yönde hüküm kuramaz.
Aynen Taksim: Paylaşılmak istenen malın fiziki anlamda birden çok parçaya bölünerek ayrılması ve ayrılan parçaların paydaşlara payları oranında özgülenerek tek kişi mülkiyeti kurulması halidir. Böylece her pay sahibi kişi tek başına malik olur. Aynen taksim kararı malın değerinde ciddi bir azalma yaratmayacaksa ve mal bölünebilecek nitelikteyse verilir. Tüm paydaşlar aynen taksim istemediğini belirtmediği sürece mahkeme aynen taksim kararı verebilir. Paydaşlar arasında eşit bir dağım yapılamadığı durumlarda eksik kalan kısımlar için paydaşlar arasında para ödenmesine karar verilebilir. Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesinde, bölünen parçaların hangi paydaşa özgüleneceği noktasında bazı anlaşmazlıklar olabilir. Örneğin; taşınmazın bölünmesinde suya yakın olan kısmın kime, yola yakın olan kısmın kime ait olacağı noktasında sorun çıkabilir. Mahkeme aynen taksim yaptığında paydaşlar arasında kura çekerek karar verir.
Nakden Taksim: TMK md.699/3’e göre; bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Eğer aynen bölünme mümkün değilse, açık artırma yoluyla satış yapılır. Taraflara payları oranında satış bedelinden ödeme yapılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılan ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurma zorunlu hale getirilmiştir. Arabulucuya başvurmadan dava açılması halinde mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder. Arabuluculuk başvurusu yapılırken tüm taraf isim, soy isim ve adresleri başvuru evrakına yazılmalıdır. Ortaklığın giderilmesi davasında taraflar arabulucuda anlaştığı takdirde anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi kabul görmektedir. Arabuluculuk mahkemeye göre hızlı ve ekonomik bir sonuç almanızı sağlayabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Ortaklığın Giderilmesi Hangi Durumlarda İstenemez?
Ortaklığın giderilmesi davasında taraflardan biri veya birkaçının hissesini satmak istememesi söz konusu olabilir. Ortaklığın giderilmesinin ret sebeplerinin bilinmesi ve bu sebeplerin mahkemede ileri sürülmesi satışı engelleyebilir. Kanunen her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir ancak kanun belli durumlarda sınırlama yapmıştır.
Paylı mülkiyette paylaşma istenemeyecek haller;
- Uygun Olmayan Zamanda Kötüniyetli Şekilde Talep Edilmesi
- Paylaşımın Sözleşme ile 10 Yıla Kadar Ertelenmesi
- Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması
- Ortaklığın Giderilmesinin Kanunen Yasaklandığı Haller
- Ortaklığın Giderilmesinin Muris Tarafından Yasaklandığı Haller
- 4706 Sayılı Kanun Kapsamında Belediyelere Devredilen Taşınmazlar
- Aile Konutu Şerhi Alınan ve Aile Konutu Niteliğinde Olan Taşınmazlar
Ortaklığın giderilmesi davasında satışı engellemek isteyen kişi bu sebepleri ileri süremediği takdirde şartları mevcutsa aynen taksim edilebilir. Aynen taksimi mümkün bir taşınmazsa mahkeme talep üzerine mahkeme bu durumu değerlendirir.
Mahkeme tarafından satış kararı alındıysa hissesi olan paydaşlar rüçhan hakkından kaynaklı olarak taşınmazı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptirler. Bunun için taşınmazın ihaledeki bedelinin ödenmesi gerekir.
Her hâlükârda dava bitene kadar paydaşlar anlaşarak mahkemeye bunu bildirebilirler. Mahkeme tarafların anlaşmasına uygun şekilde karar verir.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Malın Değer Tespiti Nasıl Yapılır?
Davacı tarafından ortaklığın sona erdirilmesi istemiyle açılan davada mahkeme taşınmazın değerini tespit etmek için öncelikle keşif işlemi gerçekleştirir. Bilirkişi heyeti dava konusu taşınır veya taşınmaz malı inceleyerek bir rapor hazırlar. Satış yapılmadan önce davada malın güncel değerinin tespit edilmesi gereklidir. Mahkeme aynen taksime karar verse bile malın değerini tespit etmelidir. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edildiğinde 2 haftalık itiraz süresi bulunmaktadır, taraflar bu süre içerisinde itirazlarını mahkemeye sunabilir ve yeni bir rapor alınmasını talep edebilirler.
Mahkeme taşınmazın satılarak ortaklığın giderilmesine karar verirse bilirkişi raporunda belirlenen bedelin yarısı üzerinden açık arttırma başlayacaktır.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?
Ortaklığın giderilmesi davası; mirasçı sayısı, bölüşülecek mal miktarı, mirasçıların nerede yaşadığı, davanın açıldığı mahkemenin iş yoğunluğu gibi durumlar göz önüne alınarak ortalama 1-1,5 yıl civarında sonuçlanmaktadır. Mahkeme hangi yol ile ortaklığın giderileceğini belirledikten sonra malın değerini tespit eder. Değer tespit edildikten sonra taraflardan biri istinaf kanun yoluna başvurmazsa karar kesinleşir. Kesinleşen karar ile beraber satış ve paylaştırma işlemlerine geçilir.
Tavsiye yazı: Hizmet Tespit Davası
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Bekletici Mesele
Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında bazı durumlarda, ortaklığın giderilmesi istenen taşınır ya da taşınmaza ilişkin olarak mülkiyet konusu ihtilaflı olabilir. Bu gibi durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesi, taraflara Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ihtilafın konusuna göre mülkiyet hakkına ilişkin olarak dava açması için süre verir. Bu durum çoğu zaman ortaklığın giderilmesi talep edilen taşınmazdaki bir yapıdan kaynaklı muhdesat iddiası nedeniyle yaşanmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davasında bekletici meseleye ilişkin örnek Yargıtay kararları şu şekildedir:
’’Dava konusu taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescil davası bulunması halinde bu davaların sonunda pay ve paydaş durumu değişebileceğinden ortaklığın giderilmesi davasının sonucu da etkilenecektir. Bu nedenle, açılan tapu iptali ve tescil davaları 6100 sayılı HMK’nın 165/1. maddesi gereğince görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılması gerekir.’’ Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/2485 E. 2018/5208 K.
‘’Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%…..) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.’’ Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/36 E., 2017/8829 K.
‘’Bütünleyici parçanın (muhdesat) arzın paydaşlarına (ortaklarına) değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir.’’ Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/3499 E. 2017/7123 K.
‘’Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere uygun bir süre verilmelidir. Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir. Somut uyuşmazlıkta; dava konusu taşınmazlarla ilgili davalı tarafın, davacı taraf hakkında açmış olduğunu bildirdiği paydaşlıktan çıkarma davası var ise, bu davanın tespit edilmesi, bu dava da verilecek kararın pay ve paydaş durumunu değiştirebileceği gözetilerek sonucunun beklenmesinin gerektiği açıktır.’’ Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/12744 E. 2017/4230 K.