Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi

İçinde kiracısı olan bir taşınmazı satın aldıktan sonra en sık karşılaşılan sorun, kiracı ile anlaşma sağlanamaması halinde tahliye sürecinin nasıl başlatılacağıdır. Peki yeni ev sahibi kiracıyı nasıl ve hangi durumlarda çıkarabilir? Kiracıyı hemen çıkarmak mümkün mü? Ev sahibinin hakları nelerdir? Tüm bunlar ve daha fazlasıyla ilgili aradığınız bilgiler için yazımızı okumaya devam edin.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi kanunda aranan belirli koşulların gerçekleşmesi halinde mümkündür Kiracının tahliye edilme sebeplerinin başında yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı gelmektedir. Ancak bu ihtiyaç iddiasının geçerli olabilmesi için, taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve altı ayın sonunda dava açılması gerekmektedir.

Yeni ev sahibi eski kiracıyı hemen çıkaramaz. Evin satın alınmasıyla birlikte yeni ev sahibi önceki kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yeni ev sahibi sadece, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, on yıllık kira süresinin dolması, kira bedellerinin süresinde ödenmemesi ve tahliye taahhüdüne dayalı olarak haklı gerekçelerle eski kiracıyı çıkarabilir.

Tavsiye yazı; Kiracı Tahliye Davası ve Tahliye Nedenleri

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı (TBK 351)

Tahliye sebeplerinin başında yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı bulunmaktadır. Ancak bu tahliye hakkının kullanılabilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenen süre ve bildirim şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi şu şekildedir:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” 

Kişinin ve yakınlarının bu taşınmaza ihtiyacının olması tek başına yeterli koşul değildir. Bu ihtiyacın zorunlu, sürekli, gerçek ve samimi biçimde olması gereklidir. Bu yüzden tahliye etmediği durumda dava açılması zorunlu kılınmıştır. Yeni ev sahibi, satın aldığı evdeki kiracıya kanuna uygun süre vermeden ve bu sürenin sonunda da tahliye davası açmadan evden çıkartamaz.

Yeni Malik Eski Kiracıyı Nasıl Çıkartır?

Yeni ev sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının taşınmaza gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacının bulunması gerektiğinden yukarıda bahsetmiştik. Böyle bir durum mevcutsa yeni malik taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermeli ve taşınmazı edindiği tarihten itibaren altı ay geçtikten sonra taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmalıdır.

Yazılı Bildirim Nasıl Yapılmalıdır?

Yeni malik taşınmazı kullanmaya ihtiyaç duyuyorsa, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak zorundadır. Kiracıya yapılacak bu bildirim uygulamada genellikle noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi suretiyle gerçekleştirilir. Bildirimin noterden gönderilmesi, ileride dava açarken işlemlerin usulüne uygun yapıldığının ispatını sağlar.

Tahliye Davası Nasıl ve Ne Zaman Açılır?

İçerisinde kiracı olan bir taşınmazı edinen yeni malik iki farklı ihtimal ile tahliye davası açabilir.

İlk ihtimalde; kiracıya noter yoluyla bildirim yaptıktan sonra taşınmazı edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir. Burada zaman kaybı yaşamamak için ihtarnamenin tebliğ tarihini beklemek yerine, 6 aylık sürenin edinme tarihinden itibaren işleyeceğine dikkat edip edinme tarihinden itibaren 6 ay bekleyip tahliye davası açılmalıdır. Noterden kiracıya gönderilen bildirim tebligatının tebliğ tarihinden itibaren süre hesaplanması vakit kaybına neden olacaktır. 6 aylık sürenin edinme tarihinden itibaren hesaplanacağı Yargıtay kararlarıyla uygulama haline gelmiştir.

İkinci ihtimalde ise; yeni malik kira sözleşmesinin süresinin sona erdiği tarihi bekler ve sözleşmenin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracının tahliyesi talep edilebilir. Bu ihtimalde dava açmak için kiracıya önceden bir bildirim yapılması zorunlu değildir.

Yeni malik için iki ihtimal de değerlendirilerek izlenecek yola göre en yakın sürede tahliye davası açılması tahliye sürecinde zaman kazanmasına fayda sağlar.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etmesi Ne Kadar Sürer?

Yeni malikin konut veya işyerini ihtiyaç nedeniyle tahliye etme süreci açacağı tahliye davasının sonuçlanmasına bağlıdır. Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi ortalama 8 ay ile 1.5 yıl civarında sürmektedir.

Mahkemeden Tahliye Kararı Aldıktan Sonraki Süreç

Tahliye davasını kazandıktan sonra kiracı hala gönüllü olarak taşınmazı boşaltmadıysa mahkeme kararına dayalı olarak icra müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir. Kiracı hakkında taşınmazı tahliye etmesi için ilamlı icra takibi başlatılmalıdır. İcra müdürlüğü kiracıya taşınmazı tahliye etmesi için 10 gün süre verir. Bu süre sonunda hala taşınmaz tahliye edilmediği takdirde icra yoluyla evdeki eşyalar tahliye edilecektir.

Kiracının gönüllü olarak taşınmazı tahliye etmesi halinde, taraflarca yazılı bir anahtar teslim tutanağı düzenlenerek bu tutanağın imzalatılması ileride yaşanabilecek ihtilafları engellemek için iyi bir önlemdir.

Tahliyeden Sonra Taşınmazı Başka Birine Kiralama Yasağı ve Tazminat

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle dava açarak tahliye ettiği taşınmazını haklı bir sebebi olmadan 3 yıl boyunca eski kiracısından başka birine kiralaması yasaktır. Tahliye edilen taşınmaz başka birine kiralandığı takdirde eski kiracının kendisini tahliye eden malikten tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır. Kiracıya ödenmesi gereken tazminat miktarı, son kira yılında ödenen kira bedeli üzerinden 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere hesaplanır. 1 yıllık kira bedeli asgari tutar olmakla mahkeme 1 yıllık kira bedelinden daha yüksek tazminatın ödenmesine karar verebilir.

Malikin taşınmazı yeniden kiraya vermek için haklı bir sebebi bulunmuyorsa ve dava açarak kiracının rızası olmaksızın icra yoluyla taşınmazı tahliye ettiyse kiracı tazminat davasını açabilir. Kiracı tarafından açılacak bu tazminat davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.