Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz bir mala dair mülkiyet hakkından kaynaklanan çeşitli nedenlerle tapuda yapılan işlemin iptalini sağlayan, taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi için açılan bir davadır. Tapu iptal ve tescil davası sonucunda taşınmaz mal gerçek hak sahibi olan kişiye devredilmektedir. Tapu iptaline neden olabilecek çok sayıda sebep bulunmaktadır. Bu yazımızda tapu iptal ve tescil davası hakkında bilinmesi gerekenler ile tapu iptaline sebep olabilecek halleri sizlere aktaracağız.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, gerçek bir hakka dayanmayan şekilde tapu siciline yolsuz bir tescil kaydının yapılması halinde tapu kaydının olması gereken haline döndürmek için açılan bir davadır. Burada durumun daha kolay anlaşılması için yolsuz tescilin tanımının yapılması faydalı olacaktır. Yolsuz tescil, geçerli bir hukukî sebebe dayanmayan veya tasarruf hakkı bulunmaksızın haksız şekilde yapılan tescil olarak adlandırılmaktadır. Geçerli bir hukuki sebep mevcut olmadığından yolsuz tescil işlemi varsa dava açılarak hukuka uygun hale getirilebilir.

Tapu iptal ve tescil davası ile tapuda gerçek hak durumuna aykırı bir işlem yapıldığı iddia edilmektedir. Mahkeme tarafından tapu iptaline karar verildiği takdirde taşınmaz tapu kaydına gerçek hak durumuna uygun haliyle tescil edilecektir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?

Tapu iptali ve davası açmak için sebepler kanunda tek tek belirtilmemiştir. Güncel uygulama ve Yargıtay kararlarıyla şekillenen bu dava biçiminde sayacaklarımız dışında somut olayın özelliğine göre tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi mümkün olabilir. Temelde bakmamız gereken şey tapudaki kaydın gerçek durumun uyuşmaması veya hukuka aykırı bir işlem sonucunda tapu kaydının değişmiş olmasıdır.

Tapu iptali ve tescil davası açılabilecek başlıca nedenler şunlardır:

• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Yanılma, Aldatma, Korkutma nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Aile konutu hükümleri nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Önalım hakkından kaynaklı tapu iptal ve tescil davası,
• Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• İmar uygulamaları nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,

Şeklinde sayılabilir. Burada saydıklarımızdan farklı bir nedenle tapu iptali ve tescil davası açılıp açılamayacağı somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılarak tespit edilmelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nerede, Hangi Mahkemede ve Kime Karşı Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası dava konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Buradaki yetki kuralı kesin yetki olarak karşımıza çıkmaktadır. Taraflar karşılıklı olarak anlaşsa bile taşınmazın bulunduğu yerden başka bir yerde dava açmak mümkün değildir. Dava taşınmazın bulunduğu yerde açılmadığı takdirde hakim veya tarafların talebi üzerine yargılamanın her aşamasında yetki durumu değerlendirilebilir. Görevli mahkeme bakımından asliye hukuk mahkemesi dışında istisnai olarak asliye ticaret mahkemesi ve tüketici mahkemesinde de tapu iptal ve tescil davası görülebilmektedir. Davanın açılacağı mahkemeyi belirlerken tapu iptaline konu somut olaya göre bir değerlendirme yapılması faydalı olacaktır.

Tapu iptali ve tescil davası açarken davanın kime karşı açılacağı hususunu belirlemek sürecin doğru şekilde ilerlemesini sağlayacaktır. Dava doğru kişi veya kişilere açılmadığı takdirde önemli bir hak ve zaman kaybı meydana gelmektedir. Tapu iptali ve tescil davası tapuda malik olarak gözüken kişiye karşı açılır. Davalı vefat ettiyse dava mirasçılarına yöneltilmelidir. Tapuda başka kişilerin lehine hak tanındıysa (ipotek, geçit hakkı, intifa hakkı vs.) bu kişilere karşı da dava açılmalıdır. Tapu iptal ve tescil davasında husumetin doğru şekilde belirlenmesi oldukça büyük bir önem arz etmektedir.

Dava Açıldıktan Sonra Ne Zaman Tapu İptali Gerçekleşir?

Tapu iptali ve tescil davası mülkiyet hakkından kaynaklanan bir davadır. Tapu kaydında yolsuz bir tescilin yapılması halinde bu dava açılabilmektedir. Geçerli bir hukuki sebep olmadan ya da yetkisi olmayan kişi tarafından gerçek hak durumuna uygun yapılmayan tapu tescil işlemi yolsuz tescildir. Tapu iptal ve tescil davasını açan kişi dava süresince taşınmazın başkasına satılmaması için mahkemeden ihtiyati tedbir talebinde bulunabilir.

Tapu iptal ve tescil davası ortalama 2-3 yıl civarında kesinleşmektedir. Taşınmazın aynından kaynaklı bir dava olduğundan kararın kesinleşmeden icra edilebilmesi mümkün değildir. Kesinleşmesi için istinaf ve temyiz süreçlerinin geçmesi beklenebilir. Kararın tapuya tescil edilmesi de kesinleşmesine bağlıdır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı

Kural olarak tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı belirlenmemiştir ancak bu durumun istisnası olan haller bulunmaktadır. Dava kadastro işlemi nedeniyle açılacaksa 10 yıllık hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır. Eğer davaya konu işlemin irade sakatlıklarına (hata, hile, korkutma, gabin vs.) dayalı olarak iptal edilmesi söz konusuysa bir yıllık zamanaşımı süresi içinde dava açılmalıdır. Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle mülkiyetin kazanılması halinde 10 ve 20 yıllık sürelerle zamanaşımı belirlenmektedir. En çok soru sorulan ve dava açılan hallerden biri olan kardeşler arasında (muris muvazaası) açılan tapu iptali davaları için zamanaşımı süresi belirlenmemiştir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında 3. Kişinin Devraldığı Tapu İptal Edilebilir Mi?

Kural olarak iyiniyetli olan 3. kişiye tapu iptali davası açılsa bile TMK 1023. maddesi “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmü gereğince dava reddedilecektir.

Kötüniyetli şekilde taşınmaz malı tapudan devralan 3. kişi aleyhine yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali davası dava açıldığı takdirde ve bu devir işlemini kötüniyetli olarak gerçekleştirdiği ispatlandığında tapu iptali ve tescil davasının sonucunda taşınmaz gerçek hak sahibine geçecektir. TMK 1024. maddesi “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” diyerek iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı dava açılabileceğini ifade etmiştir.

Yani kısaca tapuda taşınmazı devralan üçüncü kişi iyiniyetliyse bu kazanımı korunur ancak kötüniyetli bir devir gerçekleştiyse tapu iptali ile taşınmaz mal asıl hak sahibine döndürülür.

Sonuç

Tapu iptal ve tescil davası hukuki bakımdan teknik ve karmaşık sayılabilecek detayları bulunan bir dava çeşididir. Dava açılmadan önce somut olayların ayrıntılı şekilde değerlendirilmesi ve davanın doğru tarafa yönlendirilmesi önemlidir. Dava süresince öne sürülecek deliller (tanık, keşif, bilirkişi incelemesi, yemin vs.) davanın seyrini önemli ölçüde etkileyeceği için sıkı şekilde takip edilmelidir. Davanın istenilen sonuçla kısa bir sürede bitmesi için gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak mutlak bir fayda sağlayacaktır.